【2009-2-20】正源总经理徐会军：顺应规律，方为理性人

徐绘龙 · 发表于 2009-2-20 07:43

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大连正源地产总经理徐会军

经济的周期波动是经济运行中的一种客观现象和客观规律，也是现代经济学的重要发现之一。对于经济周期的研究是现代经济学理论研究的核心之一，许多既有的理论研究都表明，经济的周期波动是不可避免的;同时，影响周期的成因也是多重的。国内外房地产业发展的历史证明，由于房地产业的发展要受到宏观经济发展、人口、政治、社会、文化、法律制度等多种因素的影响，房地产业在发展过程中也会表现出周期性波动的变化，出现房地产业发展的高峰期和低谷期，即房地产业发展的周期性波动规律。所以，房地产业的周期波动是房地产业在发展过程中的扩展和收缩的交替循环。通常表现在四个方面:投资量增减、产业增长率、价格涨落、交易旺衰。目前根据这四个方面的指标，一般认为房地产标准周期是一个完整的正弦波曲线,并分为四个阶段：第一，繁荣阶段(膨胀)：正弦波的波峰。特征是交易量急剧上升，市场中投机者活跃;房价越来越高，逐渐达到顶点;房地产经营利润非常高，投资量急剧增加;楼花交易大。整个房地产市场呈现欣欣向荣的景象。第二，衰退阶段(收缩)：正弦波的下滑段。特征是交易量急剧减少，房价虽仍在上升但涨幅减缓，并出现下跌迹象;市场推出楼盘逐渐减少，实力差的发展商难以维持。第三，萧条阶段(停滞)：正弦波的波谷。特征是交易量锐减，土地交易量降幅更大，土地价格继续下降，降幅大大高于现楼价。第四，复苏与增长阶段(调整与恢复)：正弦波的上升阶段。特征是交易量回升，房价上升并呈持续增长趋势;房地产投资逐渐增加，整个房地产市场又进入繁荣阶段。时序分析是借助图像法，通过直接观察数据点的相对位置变化，分析数据的运动规律及其结构变迁，结果如图：

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1998-1999繁荣期 1999-2000衰退期 2000-2002萧条期 2002-2005复苏期 2005-2007繁荣期 2007-2008衰退期 2008-2009萧条期 2009--？复苏期对照上述时间分期，回忆一下各个时点的房价，我们就不难知道，应该在什么时点买房子是明智的了。所有在2002年-2005年买了房子的人，你获得了的收益是多少呢？同样道理，没有人会承认今天的股市是牛市，但如果在2008年11月份你还敢于买股票的话，到今天你应该至少有50%-100%的投资回报了，大牛市时你做到这么高的收益了吗？这就是经济规律，经济周期，如潮涨潮落，如月圆月缺，如四季更迭。不要试图去改变，但你应该了解它，熟悉它，驾驭它。 》》》点击进入徐会军博客

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