徐润：大清国的“烂尾”巨富

徐绘龙

  徐润，大清国红极一时的富商。他是当时中国最大的茶叶出口商、最大的房地产商、最早的股份制企业创始人；他创办了中国第一家保险公司、第一家机器印刷厂，他还参与创建与经营了中国第一家机械化的大型煤矿……但他的结局却有些悲凉。

    1882年，上海房地产业迎来了太平天国战乱之后的第二春。大量国际、国内资本，通过各种白色、灰色乃至黑色渠道，涌进上海房地产市场。这座东方大都市迅速成为了一个巨大的工地，“棚户区”被大规模拆除，二层砖木结构的“石库门里弄房屋”次第而起。地价的飙升让中外地产企业以及上海地方政府欣喜不已。

    前卫买办投资房地产

    在浪奔浪流的上海滩地产大鳄中，有一条来自南方的“珠江鳄”，他的名字叫徐润，别号愚斋。徐润是广东香山（今中山）人，14岁到上海，进英商宝顺洋行（Dent&Co，也称颠地洋行）当学徒，后升为买办（买办是指在中国的外商企业所雇佣的居间人或代理人），是当时不可多得的国际型人才。除了当买办外，徐润还涉足航运业、地产业、丝茶业、保险业、出版业等，多元化经营，搞得十分红火。徐润善于同西方人做生意的本领，受到清末洋务运动重臣李鸿章的赏识，被派往总部设在上海的轮船招商局，主管经营业务。

    年轻的徐总认为：“上海自泰西互市，百业振兴，万商咸集，富庶甲于东南，地价日益翔贵，以今视昔，利逾百倍。”他在上海所建的“愚园”寓所，以自己的别号命名，也是今日上海愚园路之名的由来。徐润不仅在上海，还在天津、塘沽、广州、镇江等口岸进行大手笔的房地产投资。

    徐润在上海的房地产项目多集中在其名下一家叫做“地亩房产”的公司。该公司名下房产的总成本为220万两白银，总市值为350万两白银，每年可收租金12万两，回报率约5%。在当时高利贷盛行的中国商界，这一投资回报率算不上丰厚，徐润所图无非是在“地价日益翔贵，以今视昔，利逾百倍”，看重的还是炒地皮。

    在当时，买办一般对不动产投资并不热衷，即使涉足，也无非是买农地，过过当大地主的瘾。汇丰银行的第一任买办王槐山，就在家乡浙江余姚购置了7000多亩土地，当了回大地主。徐润投资商业房地产，算是比较前卫的了，这多半也是因为他比较年轻，听进了宝顺洋行洋股东的建议。

    徐润与外商联系密切，总能事先了解到租界的规划，从而预先在规划中的CBD或交通要道两侧，以低价买进土地，囤积牟利。严格地说，他并不是经营房地产，而是倒卖土地及项目，靠内幕消息赚取巨额利润。

    三条融资渠道

    房地产是一个资金密集型行业，要在上海滩与国际大资本同台游戏，徐润的实力还是太弱了些，他需要依靠金融杠杆进行融资。

    徐润最初的计划，是将名下的地产资产打包“上市”，折合为400万两白银，分为40万股，每股10两，先发行一半，融资200万两白银。

    上述做法是一个不错的融资方式，唯一的“坏处”，就是要和其他投资者一起分享收益。徐润是舍不得的，特别是在他发现了一条更为有利的融资渠道之后。他的一位名叫顾林的英国友人向他提出一个很有诱惑力的方案：以房地产为担保，到英国筹集一笔200万两白银的低息贷款，二十年期。此路若通，既能融来资金，又可保有股权，自然是上上策。但意外的是，顾林回到英国后，因患脑病而致癫痫，徐润寄以厚望的融资计划也因此夭折。

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徐卫

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