徐辉:房地产预期3年牛市 推动股市走牛3年

徐卫

徐辉：房地产牛市预期将超3年 推动股市3年牛市     受周边股市大幅回落的影响，昨天大盘出现了一定程度的调整，近期新兴市场股市出现了不同程度的调整，从短期看，A股市场存在一定的压力。但我们对中国股市的长期前景充满信心，这主要源于中国经济的基本面非常好，股市整体估值仅在长期平均估值水平附近。更为重要的是，从房地产市场的情况看，此轮牛市持续的时间可能会超出多数人的预期。笔者认为，中国房地产市场的牛市将超过三年，带动股市也出现至少三年的牛市。因此，近期市场出现的调整对于长期投资者而言，无须过于看重，应着眼市场的长期运行。 　　大盘站上3000点之后，投资者普遍感觉有些紧张，但应该指出的是，目前的3000点和2007年的3000点意义大不相同。 　　首先，市盈率不同，所处的历史位置不同。2007年上证指数3000点时，当时沪深300指数的市盈率为25倍左右；而这次3000点，沪深300指数的市盈率刚突破20倍。也就是说，同样是3000点，目前市场估值要比2007年低20%到25%。 　　其次，分析表明，2007年上证指数3000点时，沪深300指数估值水平处于历史均值附近，也就是25倍市盈率；目前沪深300指数刚刚突破20倍，距历史均值25倍市盈率尚有20%左右的空间。言下之意是，如果市场回到历史估值的均值水平，意味着市场还将上行20%。 　　再次，两次3000点所蕴含的风险程度不同。2007年站上3000点后，市场开始泡沫化；目前3000点属于估值的合理回归。如果以目前上市公司业绩看，上证指数站上4000点后，其泡沫才开始逐渐泛起。 　　从世界各国的情况看，房地产市场对股市运行具有较强的引导作用，国内情况也大体吻合。2007年中国房地产市场见顶，正好与中国股市见顶重合；而2005、2006年中国房地产市场走牛，也与股市走牛重合。从地价4月底出现向上拐点的情况看，此次中国房地产市场的向上循环应持续三年左右，笔者相信中国股市的这波牛市也有可能延续到2011年。当然，这并不意味着牛市会一帆风顺，过程必然充满坎坷，包括时下人们忧虑的宽松货币政策退出的时间与方式、房价大幅走高引发的政策调控和恶性通胀再度来临。 　　面对这三方面的忧虑，笔者认为，首先，宽松货币政策逐步改变是央行必然的选择，但投资者没必要对此过于忧虑。房价走高的情况也不会像2007年那样，从历史看，几乎没有哪个经济体在两三年内经历了两次大通胀。其次，就未来五至十年的政策选择看，有两点至关重要：一是要大力发展循环经济，节能降耗；二是要大力扩大内需，大幅降低外贸依存度。这两点做好了，中国经济将迎来有质量的复苏，股市也有望出现长达数十年的牛市。

徐卫

　　2008年年初，我们对房地产市场的路线图作过预测，认为房地产市场将经历一年左右时间的调整，地产股将出现60%至80%的下跌。从后来运行的情况看，大体类似。在房地产市场复苏的背景下，笔者认为房地产市场有望出现三年牛市：

    一、在刚性需求的推动下，商品房持续热销，进而导致地价出现向上拐点(4月底出现)；

    二、尽管地价出现拐点，但主流开发商依然谨慎，多数仅在二线城市拿地(2009年6、7月份)，少量参与一线城市买地；

    三、经济复苏，房价由反弹演变成反转，具体标志为，房价越过2007年高点，导致主流开发商对行业前景的判断由消极变为积极(预计在2009年年底)；

    四、一线开发商大胆进入土地市场，地价全面超越2007年(2010年年初)；

    五、投机需求逐步加大，房地产市场投机热潮开始出现(2010年年中)；

    六、政策开始调整有过热倾向的房地产市场，股市、房市同时出现短期调整(2010年上半年)；

    七、地产投机热潮再度启动，土地价格、商品房价格再创新高，地产股启动第二波主升行情(2010年年底)；

    八、政策对股市、楼市投机再度施压，但房价依然走高，无论是股市还是房市，成交开始回落(2011年年中)；

    九、意外因素(外部压力、通胀、货币政策改变)推动楼市见顶。

徐镇邦

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徐镇邦

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徐卫

但愿如此！